Рынок земли в Украине - на низком старте. С 1 июля граждане смогут легально продавать и покупать землю сельскохозяйственного назначения (юрлицам участвовать в этом процессе запрещено до 2024 года).Парламент уже принял пакет земельных законов, которые регламентируют куплю-продажу черноземов. Но вопросов все равно остается немало - начиная от механизмов покупки и цен и заканчивая рисками таких сделок (а их, судя по всему, будет немало).
Главный вопрос - насколько активно с момента запуска рынка станут продавать и покупать землю? Ведь от этого во многом будут зависеть как стартовая цена, так и возможность ее повышения, а значит, и то, станет ли сельхозземля интересным объектом для инвестиций.
Есть мнение, что в землю с 1 июля начнут вкладываться не столько фермеры (у многих попросту нет средств), сколько частные инвесторы с «лишними» деньгами. Те, кто сегодня скупает квартиры и дома или просто хранит сбережения на банковских депозитах.
«Страна» разобралась в нюансах покупки-продажи земли с 1 июля: стоит ли ее покупать и как это сделать, а также много ли можно будет заработать на черноземах, вложившись в них прямо на старте открытия рынка - пока цены не взлетели.
И, собственно, можно ли вообще расчитывать на существенное подорожание земли в обозримом будущем.
1. Кто имеет право покупать землю? Сколько можно будет приобрести земли и по какой процедуре?
Согласно закону об обороте земель сельхозназначения, купить угодья с 1 июля этого года смогут граждане Украины - не больше 100 гектаров в одни руки.
Речь идет исключительно о физлицах, юридические лица смогут скупать землю только с 2024 года, а иностранцы - после референдума по этому вопросу. Хотя схемы по обходу этих ограничений уже готовятся.
Не так давно Кабмин принял порядок проверки претендентов на покупку земли.
Проверку будут проводить нотариусы прежде чем заверить сделку. Они будут контролировать по всем реестрам, сколько на человека уже оформлено земли (чтобы не было превышения по «квоте» - 100 гектар в одни руки), не находится ли потенциальный покупатель под санкциями, не подозревается ли он в террористической деятельности и прочее.
По итогам проверки нотариус должен составить протокол-резюме - отвечает ли претендент «проходным» критериям. Проверять эту информацию будет госорган, осуществляющий контроль за оборотом земель, а если найдет нарушения, сможет инициировать судебные иски и конфискацию земли.
Продажа коммунальной земли будет разрешена только через аукционы. Торги будут проводится в форме электронного аукциона в режиме реального времени. По результатам его проведения заключается договор купли-продажи, аренды, эмфитевзиса земельного участка с победителем торгов, который предложит самую высокую цену».
Земля, которая находится в частной собственности, может продаваться любым способом на усмотрение владельца. Он может выставить участок на аукцион или найти покупателя другим образом.
Но тут есть важный нюанс - право на приоритетный выкуп земли.
2. Кто имеет право на приоритетный выкуп земли?
Купить с ходу любой участок, даже если собственник в принципе готов его продать, не получится.
«Есть приоритетные группы покупателей - те, кто имеет лицензии на недропользование именно на эту территорию, или арендаторы участка. Согласование сделки с ними заметно усложнит всю процедуру покупки земли. По моему мнению, с 1 июля фактически начнется не свободная продажа земли, а легализация уже состоявшихся или намеченных сделок. Скажем, арендаторы будут переоформлять участки на себя (если они физлица) или доверенных людей (если юрлица). В свободную продажу попадет не так много земли, и еще непонятно, какого она будет качества. Вполне возможно, что на рынок хлынет неликвид - участки в балках, с плохим доступом техники, неплодородные и т. д.», - говорит глава Экономического дискуссионного клуба Олег Пендзин.
Как пояснил юрист ЮФ «Ильяшев и партнеры» Максим Рештаков, преимущественное право на выкуп земельного участка нанимателем (арендатором, недропользователем) предусмотрено в украинском законодательстве давно. Соответствующие нормы содержатся в Гражданском кодексе (часть 2 статьи 777 ГК) и Законе Украины «Об аренде земли» (статья 9).
«Арендатор может, в первую очередь, купить участок, если выплатит цену, по которой он продается. Это значит, что владелец сможет продать участок другому лицу (не арендатору) по цене не ниже той, которая была предложена арендатору.
Владелец должен в письменной форме сообщить арендатору о продаже и цене земельного участка.
Таким образом, купля-продажа земель после снятия моратория должна происходить с соблюдением преимущественного права на выкуп земельного участка арендатором. Именно это и указано в Законе «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения», который вступит в силу 1 июля 2021.
3. Можно ли будет купить землю за наличные, станут ли проверять происхождение средств?
Что важно - все оплаты по рынку земли должны будут идти только в безналичной форме, через банк и с соответствующим проведением финмониторинга.
То есть потребуется подтверждать средства.
«Таким подтверждением могут быть справка о доходах, налоговая декларация, выписка из отчетности физлица-предпринимателя, выписки с банковских счетов, а также заверенная нотариусом дарственная на деньги. Но в последнем случае следует учитывать, что при оформлении дарственной сначала нужно отдать нотариусу 1 процент от суммы, а затем получатель «подарка» должен будет заплатить 18 процентов НДФЛ и 1,5 процента военного сбора. То есть в общей сложности налог составит 20,5 процента», - пояснила руководитель агентства Best&Seller Ирина Луханина.
Фактически от рынка земли сразу же хотят отсечь потенциальных покупателей с «непонятной» наличкой, к примеру, заробитчан, украинцев с низкой официальной зарплатой, но неплохими доходами «в конвертах». И это может стать проблемой, так как у большинства потенциальных покупателей земли будет именно наличка.
Появится ли схема, позволяющая обойти ограничения?
Как говорит глава адвокатского объединения «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец, на самом деле будут лазейки.
«Ни в самом законе, ни в подзаконных актах прямо не указано, что оплата всей суммы должна проходить именно в момент совершения сделки, что она не может быть произведена частями и т. п. В договоре между частными лицами можно указать, что оплата будет производится с отсрочкой или частями. К тому же, можно занизить сумму. По закону, цена земли не может быть ниже нормативно-денежной оценки. Но это значит лишь то, что вы должны заплатить налог с этой суммы. Что касается суммы, за которую одно частное лицо продает землю другому, то тут никаких ограничений быть не может - хоть за три копейки продавайте, дело ваше. Поэтому можно провести через банк лишь часть суммы (прописанную в договоре стоимость плюс налог от суммы нормативно-денежной оценки), а остальную часть пустить наличкой. К тому же, вряд ли вы будете покупать 100 гектаров одним массивом. Основные продажи будут идти паями, то есть по 4 гектара. А
4 гектара - это 4 тысячи долларов, или меньше 120 тысяч гривен. Тогда как финмониторинг банка начинает придираться к сделкам, если сумма превышает 400 тысяч гривен», - говорит Кравец.
Руководитель практики налогового права ЮФ «Ильяшев и партнеры» Нина Бец отмечает, что за наличные нельзя будет купить земельные участки.
«Такие средства необходимо будет внести на банковский счет. И банк будет обязан проверить источники их происхождения. В случае, если человек не может подтвердить источник происхождения денег, соответственно не сможет подтвердить и уплату налогов по данным наличными средствами, то лучше воспользоваться правом налоговой амнистии и задекларировать капитал по ставке 5 процентов с 1 сентября 2021-го по 1 сентября 2022 года», - говорит Нина Бец.
Нацбанк пока не дал четких разъяснений, нужно ли будет проверять происхождение всех средств, которые направляются на покупку земли, либо только тех, которые превышают минимальный порог для финмониторинга в 400 тысяч гривен.
Еще один вопрос - будут ли кредиты под покупку земли. У Зеленского такие обещали под 3-5 процентов. Но главными получателями таких дешевых кредитов должны стать мелкие фермеры.
Впрочем, прямо с 1 июля доступное кредитование не заработает. Рада еще не приняла закон о Фонде частичного гарантирования кредитов (сам проект в парламенте уже есть). Хотя ЕС уже и выделил на работу этого Фонда 50 миллионов евро. Планируется, что после принятия закона такой же взнос из бюджета сделает и Украина.
Для граждан, которые сейчас не связаны с фермерским бизнесом, но хотели бы приобрести землю, будут доступны кредиты от коммерческих банков. Ожидается, что ставка по ним составит порядка 10-15 процентов годовых.
4. Сколько будет стоить земля с 1 июля?
По ценам на землю - главная интрига. Согласно законодательству, продавать ее дешевле нормативно-денежной оценки запрещено.
Последняя составляет, в зависимости от региона, от порядка 21 до более чем 33 тысяч гривен за гектар. Но в Госгеокадастре считают, что нормативно-денежная оценка станет лишь ориентиром. Реальные же ценники будут выше.
К примеру, по прикидкам Госгеокадастра, самой дорогой земля на старте открытия рынка с 1 июля будет в Черкасской области - порядка 2,5 тысячи долларов за гектар. Далее в топ-5 Черновицкая (2470 долларов), Харьковская (2460 долларов), Кировоградская (2360 долларов), Донецкая (2300 долларов) области. Самая дешевая земля, как ожидается, будет в Житомирской (1,1 тысячи долларов), Львовской (1,2 тысячи), Волынской (1215), Ровенской (1220 долларов за гектар) областях.
С такой оценкой согласны и экономисты.
«В среднем ценник будет 1-2 тысячи долларов за гектар в зависимости от региона и качества земли», - говорит аналитик института Growford Виктор Скаршевский. «От 1 до 2 тысяч за гектар на первом этапе. Дальше все будет зависеть от спроса и предложения», - сказал заместитель главы Всеукраинской аграрной рады Денис Марчук.
«Стоит ожидать диапазона в 1,5-2 тысячи долларов за гектар. Причем, большая часть сделок будет происходить именно вблизи нижней границы», - считает Сергей Сароян, руководитель компании Perfomance Management.
Но высоколиквидные земли будут стоить дороже - не менее трех тысяч. Ведь сейчас только право семилетней аренды (без учета арендной платы) стоит порядка тысячи долларов за гектар.
Что касается возможного подорожания земли, то минэкономики ожидает динамику в 10-15 процентов в год. Экспертные мнения по поводу цен на землю самые разные.
Одни аналитики считают, что цена замрет на отметке в 1-2 тысячи, как минимум, до 2024 года, пока на рынок не зайдут юрлица, а может, и дольше. Затем ценник может подняться до 5-10 тысяч. Но пока это потолок - даже при таких расценках на сельское хозяйство теряет смысл.
Другие эксперты считают, что в перспективе украинские черноземы могут подорожать до 20-30 тысяч долларов за гектар и даже больше. Особенно, если цены на продовольствие продолжат свой рост.
5. Кто будет продавать землю с 1 июля?
Что касается предложения, то оно со старта открытия рынка может оказаться не таким уж большим.
До 2024 года будет вестись подготовка земли под крупных покупателей - юридических лиц, которые смогут приобретать по 10 тысяч гектаров. «Дробить» массивы на «лоскутки» по 100 гектаров никто не будет. Наоборот, даже имеющиеся паи попытаются «сшить» (что позволяет делать закон о консолидации земель, который предусматривает присоединения одних участков к другим даже без согласия собственников, через суд).
То есть основные сделки с 1 июля будут идти между частными лицами-собственниками паев и потенциальными покупателями с «лишними» деньгами.
«Как показывает наш опрос, только 20 процентов собственников земли готовы ее продавать в ближайшее время. По цене 2-3 тысячи долларов массовых продаж не будет. Ожидания собственников ближе к 10-20 тысячам долларов за гектар», - говорит Андрей Кошиль.
«По нашим опросам, продавать землю на старте рынка готовы не более 7-10 процентов пайщиков», - отметил Денис Марчук.
«Но паев в Украине - почти на 30 миллионов гектаров. И даже 10 процентов от этих объемов это не так мало - порядка 3 миллионов гектаров. С учетом среднего размера пая в 4,2 гектара, землю на продажу выставят порядка 750 тысяч собственников. Если брать стоимость гектара в 1-2 тысячи долларов, то это будет 3-6 миллиардов долларов.
Плюс в ближайшее время многие владельцы земли могут и передумать. Ведь в Раде уже есть проект №5600, который вводит понятие так называемой минимальной налоговой нагрузки на землю (она будет определяться по формуле - нормативно-денежная оценка, умноженная на площадь, количество месяцев обработки или аренды и коэффициент (от 0,026 до 0,05) разделить на 12. С гектара получается не больше 300 гривен. Причем, льготную площадь, с которой никакие налоги не платятся, срежут с 2 гектаров всего до 50 соток. То есть кому платить нечем, придется продавать», - говорит Виктор Скаршевский.
Большинство опрошенных «Страной» селян не хотят продавать землю. Некоторые - в принципе не хотят продавать. Другие - по тем ценам, которые предлагаются сейчас.
Высказываются предположения, что продавать землю будут те, кто уже уехал в город, не живет в селе и хочет просто заработать каких-то денег, продав ненужный себе актив.
6. Кто будет покупать землю с 1 июля?
На земельный ценник также будет влиять количество желающих стать землевладельцами.
Покупать землю юридическим лицам до 2024 года будет нельзя, но они смогут застолбить за собой участки, переоформляя их на доверенных лиц.
Хотя эта схема весьма сложная, так как придется иметь дело с сотнями «фунтов», она все же возможна.
Впрочем, как говорит Андрей Кошиль, для большинства агрокомпаний пока выгоднее аренда.
«О покупке могут задуматься лишь некоторые хозяйства, занимающиеся высокомаржинальным бизнесом, требующим больших инвестиций в землю. К примеру, если закладывается ореховый сад, лучще все же иметь землю в собственности», - говорит он.
Мелкие фермеры тоже вряд ли будут массово скупать землю. У многих на это попросту не будет денег, а что будет с доступными кредитами, пока непонятно.
Но вырисовывается другая категория потенциальных покупателей земли. Это так называемые инвесторы - украинцы с «лишними» деньгами, которые сейчас скупают недвижимость, биткоины, банковское золото и прочие активы с целью вложения средств.
«Земля как инструмент для инвестирования ничем не хуже, чем та же недвижимость, а по многим параметрам даже лучше. Рынок недвижимости уже перегружен инвесторами, которые там «толкаются». Выгодно сдать квартиру в аренду или перепродать не так просто. На рынке земли с его открытием будет относительно свободно. Земля - это «вечный» ресурс, который точно не будет дешеветь, а скорее всего, еще и подорожает. Плюс - можно прямо сейчас зарабатывать на аренде, которая также ежегодно повышается. Поэтому, думаю, желающих вложить средства в землю с открытием рынка будет немало», - считает Андрей Кошиль.
Ирина Луханина, наоборот, говорит, что потенциальные покупатели поначалу будут присматриваться к «непонятному» активу.
Но если цены на землю (а главное - цены аренды) пойдут в рост, армия желающих приобрести участок будет увеличиваться.
7. Стоит ли вообще инвестировать в землю?
Специалисты по инвестициям пока оценивают новый объект для вложений - сельскохозяйственные земли - неоднозначно.
«Земля - очень интересный объект для инвестирования. Как показывает опыт других стран, в первые годы после запуска рынка цены на нее растут до 20 процентов в год. Скорее всего, самой дорогой будет земля в центральных областях. И как раз там расположены поля крупных агрохолдингов, которые арендуют паи у аграриев. Поэтому, купив пай, вы уже будете обеспечены и арендатором», - говорит финансист, управляющий активами 1-st Family Office Василий Матий.
«Нужно четко просчитывать горизонт планирования инвестиций и потенциал прибыли. Например, если у вас есть 100 тысяч долларов, этого хватит на порядка 100 гектаров. Сейчас гектар можно сдать в аренду от 80 до 200 долларов в год. Ставка зависит от общего массива земли, ее характеристик и конкретных договоренностей с арендатором. В целом, казалось бы, неплохо, особенно, если сдать в аренду по 200 долларов за гектар.
Но стоит учитывать, что купить в одном месте удастся в лучшем случае несколько паев по 4 гектара. Собрать большой массив земли «одним куском» практически нереально. А брать небольшие участки в аренду сельхозпроизводителям невыгодно. Поэтому, в лучшем случае, вы сдадите эту землю по минимуму, а в худшем - вообще не сдадите и она будет пустовать», - отметил Артем Беркович, старший аналитик компании Empori group.
8. Когда лучше покупать землю - с 1 июля или стоит подождать?
Как говорит Василий Матий, чем раньше вы вложите средства в землю, тем больше сможете заработать. Поэтому можно покупать прямо с 1 июля.
«Я бы не советовал скупать участки сразу же со старта открытия рынка. Сейчас земле уже пытаются создать ажиотажный спрос, продвигая месседж о том, что, дескать, «первый, кто инвестирует, заработает больше всех». Но, как по мне, ценники не будут расти настолько быстро, что нужно «срочно покупать». С 1 июля лучше посмотреть, как будет развиваться ситуация на рынке, разобраться в циклах агросектора (когда посевные, в каких областях лучшая урожайность, какие области Украины получили большее кредитование в текущем постковидном году и т. д.). На основании этих факторов можно планировать осознанную инвестицию», - советует Беркович.
В целом же эксперты советуют смотреть по ситуации - если есть хорошее предложение, нужно брать прямо сейчас, а если хороших участков в продаже не найдете, то стоит выждать.
9. Какие могут быть риски при покупке?
Практически все эксперты сходятся во мнении, что покупка сельхозземли может оказаться достаточно рискованным мероприятием. Главные риски - с неразберихой в земельном кадастре.
Там мало того, что полно неточностей по самим участкам (к примеру, накладываются границы), так еще есть вопросы и по собственности.
«Дело в том, что единый кадастр начал функционировать только с 2013 года, а данные по правам собственности, которые были оформлены до этого, полностью в кадастр не перенесли. Некоторые земли распаевали дважды, и тут могут быть вопросы по сделкам. Также есть риски нарваться на участок, который будут продавать по поддельным документам. Хотя стоит отметить, рейдеры на паи не сильно охотятся - им более интересно «отжать» предприятие или урожай», - говорит Кошиль.
Олег Пендзин считает, что большим риском является откат по рынку земли при смене власти в стране. «Уже очень скоро появятся люди, которые землю продадут, деньги потратят и в итоге окажутся ни с чем. Они будут считать себя обманутыми, не исключено, что станут протестовать. Это может быть использовано политиками для отката по земельной реформе»,- говорит эксперт.
Плюс есть риски по налогам, которые уже анонсированы (минимальная налоговая нагрузка на землю) и еще могут появиться.
10. На какую доходность земли можно рассчитывать?
Что выгоднее - купить землю, квартиру или деньги на депозите?
Разберем, сколько в теории можно заработать на земле. Если купить 100 гектаров по тысяче долларов, придется вложить 100 тысяч.
Приблизительно таким же бюджетом сейчас оперируют инвесторы, скупающие квартиры в Киеве под аренду или перепродажу.
Арендная плата за землю в Украине, по данным Украинского клуба аграрного бизнеса, варьируется от 2,2 тысячи за гектар в год в Донецкой области до почти 5 тысяч в Киевской. Но землю по тысяче долларов, скорее всего, можно будет сдавать по 2,2-3,5 тысячи гривен. За 100 гектаров можно будет выручить 220-350 тысяч гривен в год (или около 8-13 тысяч долларов по текущему курсу). То есть доходность может быть 8-13 процентов.
«При этом ежегодно арендная плата растет, так как земли не хватает и аграрии конкурируют за лучшие участки», - говорит Кошиль.
По данным Украинского клуба аграрного бизнеса, за 2020 год арендная плата на землю в Черниговской области выросла на
19 процентов (до 4,2 тысячи гривен за гектар), в Киевской - на 5,5 процента (до 5 тысяч), в Полтавской на 10 процентов (до 4,5 тысячи). При этом в Кировоградской области рост ставок - всего на 1 процент (до 3,3 тысячи), а в Винницкой аренда вообще за год не подорожала (4,6 тысячи гривен за гектар). То есть все зависит от ситуации в конкретном регионе и качества самой земли.
Но это в идеале. Как мы уже писали выше, есть риски вообще не найти арендатора.
Тем более, как рассказал источник на агрорынке, сейчас сплошь и рядом идет несанкционированное использование земли. То есть фермер, обрабатывающий участок рядом с вашим, может засеять и его, а осенью собрать урожай, и - ищи ветра в поле.
«Если попадется - хозяин обнаружит, что у него на земле кто-то хозяйничает - просто предложит плату наличкой. Но чтобы вычислять таких фермеров, нужно ездить по участкам, а не купить землю и сидеть в городской квартире», - говорит источник.
Предположим, что с арендой все же все получилось, и вы вышли на 8-13 процентов годовых.
Людмила Ксенз, журналистка